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Q. 直結加圧給水方式に変更した場合、給水システム全体の見直しをしなくとも良いのでしょうか?

A. 1981年の「建築給水管材料の改定」により給水管の材質が大きく変更になった経緯から、直結増圧給水方式に変更される場合に置いて築30年に満たないビル、マンションでは給水システム全体の改修は必要無いと考えます。使用年数や現場調査により、改修が必要な個所、出来れば改修した方が良い個所、まだ改修の必要がない個所の三種類が明確に判断できます。判断基準は下記の通りです。

給水管には管内部を塩ビでライニングされた「塩ビライニング鋼管」や鋼管を液化塩ビ槽に潜らせ内外面をコーティングした「コート管」など複数の種類があり、その種類によって耐用年数は様々です。また電食(※1)などの弊害が発生している個所なども含めて改修が必要か否かを判断します。尚、築30年以上が経過していて新築時より給水管の改修を全く施していないビル、マンションでは全ての給水システムの更新が必要な場合があります。

※1.  電食とは、鉄と銅などの種類の異なる金属が接することで金属管で電位差が生まれ、腐食する進度が早まることをいいます。電食が懸念される部位としては、鉄以外の金属であるバルブ(黄銅、青銅)、ポンプ(ステンレス等)のある受水槽周辺、高架水槽周辺、各戸PS内水道メータ周辺などが該当します。

Q. 今後30年間にどのような給水関係の工事が発生すると予想されますか?既存設備を維持した場合と直結増圧給水に変更した場合とで工事の発生時期と費用をお知らせ下さい。

A.今までのデータからシミュレーションさせていただきます。(築20年、総戸数30戸のマンションの場合)

既存給水システム(受水槽加圧方式)を維持した場合(30年間)

1. 自動定水位弁(受水槽の水位を常に一定に保つための自動開閉弁)の更新工事(8〜10年周期)25万円×2回(50万円)
2. 給水ポンプ更新工事(10〜15年周期)100万円×2回(200万円)
3. 給水ポンプ整備工事(5〜10年周期)50万円×2回(100万円)
4. 各戸PS内水道メータ周辺配管更新(25年周期)150万円×1回(150万円)
5. 受水槽更新(40年周期)300万円×1回(300万円)
6. 貯水槽清掃(年1回)6万円×30回(180万円)
7. 水質検査(年1回)1万円×30回(30万円)
8. ポンプ電気代(年間あたり)16万円×30年(480万円)

合計金額:1,490万円

直結増圧給水方式に変更された場合(30年間)

1. 直結増圧給水方式導入費400万円
2. 各戸PS内水道メータ周辺配管更新(25年周期)150万円×1回(150万円)
3. 増圧ポンプ点検(年1回)3万円×30回(90万円)
4. 増圧ポンプ整備工事(7年周期)30万円×4回(120万円)
5. 増圧ポンプ更新工事(20年周期)250万円×1回(250万円)
6. ポンプ電気代(年間あたり)4万円×30年(120万円)

合計金額:1,130万円

 

両者では、30年間で360万円の差額が生まれると考えられます。

Q. 管理会社さんに聞いたところ他のマンションで給水メーター周囲の異種金属の接触による腐食改修工事が多数発生していると聞きます。当マンションではこの工事を見込まなくても大丈夫ですか?(築16年、総戸数24戸、高架水槽方式のマンション)

異種金属が接触している箇所は給水管では上記のとおり、受水槽周辺、高架水槽周辺、各戸PS内水道メータ周辺の3点となります。腐食改修工事が多数発生しているというのも上記のとおり電食による腐食進行が早いことが原因の一つであることが事実です。余談ですが地下鉄駅などは電車の電気的な影響で給水管の腐食が著しく進行するためステンレス管による施工が主流です。また水道局の指導(※2)がもとで改修される場合も多々あります。今回、各戸PS内水道メータ周辺配管の改修はまだ数年先送りしても問題ないと思いますが、もし直結増圧給水方式に変更される際に同時に改修された場合、受水槽、高架水槽が不要となりますので電食の問題はすべて解消することが可能となります。

※2. 水道局指導:水道局貸与メータは計量法に準じ8年毎に交換されていますが、三回 目の交換時期(築24年目)が来るころに水道局より「メータの交換時期ですがメ ータ周辺の配管が劣化しています。メータの交換に支障をきたすことが考えられす ので改修をおねがいします。」との手紙が届くことがあります。

Q. 工事は臨時総会を開いて、組合員の採決を行わないと実施できません。直結増圧給水方式にした場合のメリット、デメリットと現状の給水方式のメリット、デメリットを組合員に説明する必要があります。組合員むけの提案書を作成願えますか?

A.

I. 直結増圧給水方式に変更されることでのメリット・デメリット

メリット

1. おいしい水(高度浄水処理水)
東京都水道局では先日、浄水場の進化により高度浄水処理水を平成25年度末までに東京23区全域に供給しますとの記者発表を行いました。現在はまだ通常の水道水と高度浄水処理水とのブレンド水を供給していますが、都庁や都立病院などの東京都の施設では高度浄水処理水を「東京水」と銘打って販売しています。直結増圧給水方式を導入した場合は平成25年度より各家庭の蛇口から直接高度浄水処理水を飲むことができます。高度浄水処理水についての詳しくは、お手数ですが東京都水道局ホームページをご覧ください。
水道局HP http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/tokyo-sui/

2. 衛生管理の向上及びメンテナンス費の削減
水道水は浄水場よりポンプと水道局配水管により真空状態で送られてきます。そのため水道水に含まれる塩素は、受水槽に入るまではほとんど消費されません。塩素は有機物と化合することで消費されますが、受水槽、高架水槽などのタンクに溜水をすることで水が空気と触れ、空気中の有機物と塩素が化合することで塩素の消費が始まります。万一、タンクを有する集合住宅などで空室が多いなどの理由で水の回転率が悪い場合、ごく普通の集合住宅等では塩素を再投入する設備はありませんので塩素が無くなった時点から大腸菌などの有機物が増殖します。そのためタンク水の衛生管理は重要かつ多大な労力を必要としますが、直結増圧給水方式に変更後は浄水場から各家庭の水栓まで水と空気の接触はありませんので上記の心配は解消されます。また、貯水槽清掃等のメンテナンス費が不要となります。

3. 省エネ(電気代の削減)
現在、水道局配水管の平均水圧は0.3MPa以上となっています。地域により多少前後しますが揚程(水が立上がる高さ)に換算すると30m以上となり、ビルの10階部分の高さに相当します。直結増圧給水方式に変更した場合は増圧ポンプが常に水道局配水管の水圧プラスα(建物内の必要水圧)を監視しながら増圧します。逆に低層階のみ水を使用している時(水道局配水管水圧で足りる場合)は増圧ポンプは運転せず待機します。従来までは水道局配水管水圧は受水槽に溜めた時点で水圧はゼロとなっていましたが、直結増圧給水方式に変更後は水道局配水管水圧を宅内まで利用することでエネルギーの有効利用に繋がるとともに停電等で増圧ポンプが稼働しなくても水道局配水管水圧が届くところまでは給水可能となります。

デメリット

1. 水道局配水管の影響など
直結増圧給水方式に変更後は受水槽、高架水槽に水を溜めないため災害などで地域が断水した場合、各家庭も即断水します。また水道局が節水のために計画的に水道の供給量を変化させた場合も極端に水の出が悪くなったり等直接影響があります。ただし非常用電源装置(バッテリー)を導入いただければ災害による停電時も給水が可能です。また地域断水が復旧した時点で電力が停電していても水道局配水管の水圧の届く範囲内は給水可能となります。

2. 直結増圧給水方式を導入するための費用がかかる。

Ⅱ.既存給水システムを維持した場合のメリット・デメリット

メリット

災害等で停電や地域断水が発生した場合でも高架水槽に水がある分だけは給水可能。ただし、受水槽加圧給水方式では高架水槽がありませんので停電の際は即断水します。ただし直結給水システムで非常電源システム(バッテリー)を導入した場合はほぼ既存システムと変わりありません。

デメリット

直結増圧給水方式と比べ受水槽、高架水槽、定水位弁、揚水ポンプ2台、逆止弁など多くの設備の維持管理と故障時の対応等が必要となる。

Q. 直結加圧給水方式に変更するための臨時総会では東日本大震災の影響を受け、上水道がストップしたときに給水方式を変えることにより受水槽を使えなくなることの是非に関する質問が予想されます。理事会としてどのような答えをすれば良いでしょうか?

A. 大震災の影響で考えられる事態を列挙させていただきます。

I. 停電時

1.既存給水システムの場合 
停電により揚水ポンプがストップしますので高架水槽水が無くなり次第断水となります。ただし、受水槽加圧給水方式では停電の際は高架水槽がありませんのでポンプが停止することで即断水します。また停電時は地下排水ポンプも停止しますので万一地下受水槽室に浸水があった場合は受水槽が水没することで水が汚染されます。

2.直結増圧給水方式に変更した場合
停電時でも水道局配水管に水圧がある分だけ(水圧が届く範囲内)は給水可能。ただし水圧の届かないフロアでは即断水となります。
しかし、非常電源装置(バッテリー)を導入いただくと、水圧の届かないフロアでも給水が可能となります。

II. 地域断水時

1.既存給水システムの場合 受水槽、高架水槽の水がある分だけは給水可能です。
2.直結増圧給水方式に変更した場合 即断水となります。

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